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FAQ´s zur Bereitstellung von 6 Grundstücken für kooperatives Bauen und Wohnen

Ausgeschriebene Grundstücke, Kartengrundlage: (c) OpenStreetMap contributors, and the GIS user community; © Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung

Auftretende Fragen zum Konzeptverfahren und zu den bereitgestellten Grundstücken können an folgenden Kontakt gestellt werden: konzeptverfahren@netzwerk-leipziger-freiheit.de Alle gestellten Fragen/Antworten werden auf dieser Homepage veröffentlicht und sind Bestandteil der Ausschreibungsunterlagen.

 

ACHTUNG: Auf Wunsch mehrerer sich bewerbender Gruppen wurde das Formblatt „Plausibilisierung der Mietkalkulation“ weiter ausdifferenziert. Verglichen mit dem alten Stand gibt es die folgenden, neuen Eingabemöglichkeiten:
 

  • vermieteter Wohnraum für weitere “besondere Gruppen” (z.B. KdU-Wohnungen),
  • weitere Zuschüsse/ Förderungen (kumuliert),
  • weitere Fremdkapitalzuflüsse,
  • weiterer Eigenkapitalzufluss.

 
Die aktuelle Fassung des Formblattes kann in den Ausschreibungsunterlagen oder hier heruntergeladen werden.

 

FAQ´s

Allgemeine Verfahrensfragen

 

Wir planen KdU-Wohnungen im Konzept ein. Wie sind diese im „Formblatt_Plausibilisierung-der-Mietkalkulation“ vom 12.Mai 2021 anzugeben?

Die KdU-Wohnungen sind in der Zeile 9 („davon vermietbarer Wohnraum für weitere „besondere Gruppen“ (z.B. KdU-Wohnungen) anzugeben.

 

In der Zeile 8 („davon vermieteter, sozial geförderter Wohnraum“) sollen nur die Wohnungen erfasst werden, für die Fördermieten von 6,50 €/m² gem. Förderrichtlinie „Gebundener Mietwohnraum“ vorgesehen werden. Somit sind sollen in der Zeile 8 keine KdU-Wohnen erfasst werden.

 

Geht eine intensive Dachbegrünung “über das erforderliche Maß hinaus” (vgl. FAQ-Frage Welche konkreten Vorstellung bestehen seitens der Ausloberinnen zum innovativen, ökologischen und standortbezogenen Konzept für die CO2-Minderung und Steigerung der Energieeffizienz? mit der Antwort „…Dachbegrünung über das geforderte Maß hinaus …“)? 
Ja. 
  
Besteht Anspruch auf die städtische Förderung von Gründächern? 
Nein, im Pkt. 1 „Vorbemerkung“ der Gründach-Förderrichtlinie der Stadt Leipzig ist festgehalten: „…Ein Rechtsanspruch der antragstellenden Person auf Gewährung einer Zuwendung besteht nicht.“ Die Gründach-Förderrichtlinie der Stadt Leipzig kann hier heruntergeladen werden. 

 

Erhöht sich der Erbbauzins mit den Jahren? 
Dies ist im jeweiligen Grundstücksexposé unter dem Pkt. „Bedingungen zum Erbbaurecht“ geklärt: „Es wird eine Wertsicherung, orientiert am Verbraucherpreisindex, vereinbart.“. Demnach entwickelt sich der jährliche Erbbauzins entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Somit erhöht sich der Zins nicht automatisch aus sich heraus, da der Verbraucherpreisindex auch stagnieren oder sinken kann.

 

Ist die Grunderwerbsteuer auf die Bestellung des Erbbaurechts von der Gruppe zu zahlen? 
Ja, die Grunderwerbsteuer bei Erbbaurechten wird auf Basis der (Renten-)Barwerte der Zinszahlungen über die 110 Jahre berechnet und ist vom Erbbaurechtsnehmer/-in bzw. vom Erbbauberechtigten zu übernehmen.

 

Kann die neue (gemäß IV.2 a) aa) (vgl. FRL gebundener Mietwohnraum vom 29. April 2021, SächsABl.)) maximal geförderte Belegungsbindung von 20 angesetzt werden? Im Formblatt „Plausibilisierung der Mietkalkulation“ ist die Belegungsbindung für sozialen Wohnungsbau mit 15 Jahren angegeben. Aufgrund der neuen Richtlinie besteht die Überlegung eine Bindung von 20 Jahre zu beantragen, was die Fördersumme entsprechend erhöhen würde. Wie ist damit in der Tabelle umzugehen? 
Die Änderungen der Förderrichtlinie sind erst seit dem 15.05.2021 in Kraft getreten und es liegt bei den Kommunen, diese für sich anzuwenden. Hierüber muss die Stadt Leipzig erst befinden. Dementsprechend wurde im Formblatt „Plausibilisierung der Mietkalkulation“ unverändert die Bindung von 15 Jahren angesetzt. 

 

Die Flächenübertragung von privaten WBS m² auf gemeinschaftliche Flächen ist gemäß der Experimentierklausel in § IV.1 f) der FRL gebundener Mietwohnraum vom 29. April 2021 (SächsABl. S. 502) möglich und angeblich seitens der Stadt Leipzig erwünscht. Kann diese Experimentierklausel im laufenden Konzeptverfahren von Bewerber/-innen in Anspruch genommen werden? 
Die Anwendung der Experimentierklausel erfolgt als Einzelfallentscheidung. Gemeinschaftsflächen können bis zur Wohnflächenhöchstgrenze den einzelnen Wohnungen zugerechnet und gefördert werden.  Bei den zu fördernden Wohnungen muss es sich aber trotzdem um Wohnungen handeln, die über Bad/Dusche und Küche bzw. Anschlussmöglichkeit für eine Küche verfügen. Unter Beachtung der genannten Voraussetzungen kann die Experimentierklausel im laufenden Konzeptverfahren angewendet werden.   

 

Kann die neuen Höhe der Zuwendung gemäß der neuen Fassung der FRL gebundener Mietwohnraum von 3,80 Euro pro Quadratmeter pro Monat angesetzt werden? 
Die Fördermiete bleibt bei 6,50 €/m². In der Anwendung kann sich dies wie folgt gestalten: 

  • 10 Euro-Lagen: 3,50 Euro Förderung/qm aus Landesförderung 
  • 10,50-Lagen: 4 Euro Förderung/qm (3,68 € /m² aus Landesförderung + 0,32 €/m² aus kommunaler Förderung), 
  • 11,00-Lagen: 4,5 Euro Förderung/qm (3,80 € /m² aus Landesförderung + 0, 70 €  /m² aus kommunaler Förderung). 
      

Ist es im Rahmen der Beantragung der Baugenehmigung möglich, mit Hilfe eines Mobilitätskonzeptes auf Stellplätze zu verzichten und eine Ablöse zu zahlen? Wie umfangreich müsste solch ein Mobilitätskonzept sein und was müsste dies beinhalten? 
Zu beachten ist hierzu die Antwort die Frage ist der FAQ-Liste: „Welche Alternativen lässt die Forderung nach gebäudeintegrierten Stellplätzen offen?“ Genauere Angaben zum genaueren Inhalt und Umfang von Mobilitätskonzepten können, da diese sehr stark standortabhängig sind, nicht gemacht werden. 

 

Sind die 8 Parteien, für die mindestens zu planen ist, nur ein Orientierungswert?

Unverändert gilt (vgl. Frage & Antworten weiter unten in der Liste) die Regelung, dass auf jedem der ausgeschriebenen Grundstücke für mindestens 8 Parteien verpflichtend zu planen ist. Ggf. geplante Sozialwohnungen gehören diesen mindestens 8 Parteien an.

 

In der Checklisten-Tabelle steht bei dem Punkt “Gemeinschaftsflächen”, dass dies im Freitext beschrieben werden soll. Soll hierzu ein zusätzlicher Textpunkt geschrieben werden oder soll dies in den anderen Textbausteinen einfließen?

Die Gemeinschaftsflächen können als eigenständiger Freitext (und somit eigener Punkt) oder als eigener Absatz im inhaltlichen Konzept (Freitext) kurz beschrieben werden.

 

Wie wird die Miete der Gewerbeeinheit in der Kalkulation verrechnet. Lt. Planung sollen eine /mehrere Gewerbeeinheit/en gemeinschaftlich vermietet und die Einnahmen zur Refinanzierung der Erbpacht genutzt werden.

Gewerbeeinnahmen sind im Formblatt „Plausibilisierung der Mietkalkulation“ anzugeben. Legitim ist, diese Einnahmen aus der Vermietung  zum Gegenfinanzieren des Wohnens einzusetzen. Dies wurde von uns berücksichtigt: im Teil „G.Ergebnis“ des Formblattes reduzieren die eingetragenen Einnahmen aus der Vermietung von Gewerbeflächen die jährlichen und monatlichen Wohnkosten.
 
Sind im Block „A. Grundlegende Daten“ in der Zeile „Wohnraum“ bei der Angabe der „Mietflächen/Nutzflächen“ gemeinschaftlich genutzte Flächen wie z.B. eine Bibliothek der Gruppe oder Gemeinschaftsräume, etc. zu berücksichtigen?

Ja, die genannten gemeinschaftlich genutzten Flächen dienen dem Wohnen und sind somit den individuellen Mietflächen/Nutzflächen hinzuzurechnen.
 
Einer angedachten Gewerbeeinheit im Projekt soll ein Teil der Gartenfläche zugeschlagen werden. Es sollen somit die Gewerbeeinheit und ein Teil des Gartens an den/die Gewerbetreibende vermietet werden. Wie ist dies anzusetzen?
Grundsätzlich bedarf diese Konstellation der schriftlichen Erläuterung im inhaltlichen Konzept. Es sind in dem Fall die gesamte für die gewerbliche Nutzung vermietete Fläche (Fläche der Gewerbeeinheit im Gebäude + Gartenfläche, die von der Gewerbeeinheit genutzt wird) als „Mietfläche/Nutzfläche“ sowie der hieraus erzielte Mietpreis in der Zeile „Gewerbe“ anzugeben. In der BGF ist der Gartenanteil nicht zu berücksichtigen. Dieses dann besondere Verhältnis von gewerblich genutzter BGF und Mietfläche/Nutzfläche ist wie o.g. textlich zur Nachvollziehbarkeit zu erläutern.

 

Im Block „Grundstück über Erbau“ ist der Grundstückswert anzugeben. Wie lässt sich dieser errechnen, da er im Exposé nicht angegeben ist?

Grundstückwert = jährlicher Erbbauzins * 100 / marktüblicher Erbbauzins
Beide Werte (jährlicher Erbbauzins, marktüblicher Erbbauzins) sind dem Exposé zu entnehmen.

 

Kann die WEG, die wir anstreben der Vertragspartner im Erbbaurechtsvertrag mit der Stadt Leipzig oder der LWB sein?

U.E. – wir sind keine RA für Gesellschaftsrecht und äußern hier lediglich eine Vermutung – kann dies  wahrscheinlich nicht der Fall sein, da eine WEG erst zum errichteten Bauwerk gegründet werden kann, wenn dies auf die Eigentümer aufgeteilt wird. Somit wäre annahmeweise in der Planungsphase eine GbR zu gründen, die ebenfalls als Vertragspartner im Erbbaurechtsvertrag auftritt. Weitergehenden Rat können die „Gewinnergruppen“ auf die Grundstücke dann von den Rechtsanwälten bekommen, die im Auftrag vom NETZWERK LEIPZIGER FREIHEIT als sog. Fachberater/-innen aktiv sind.
 
Ist die Finanzierungsabsichtserklärung für alle Gruppenmitglieder einzeln oder von der Gruppe als Ganzes beizubringen?

Dies hängt davon ab, wer/wie die Fremdfinanzierung „organisiert“ werden soll. „Besorgt“ sich jedes Gruppenmitglied seine eigene Fremdfinanzierung, ist von jedem Gruppenmitglied entsprechend eine eigene Finanzierungsabsichtserklärung beizubringen. „Besorgt“ sich die Gruppe als Ganzes die Fremdfinanzierung, ist dem entsprechend nur eine Finanzierungsabsichtserklärung für den Unterlagen beizufügen. 

 

Auf Nachfrage bei der Bank nach der erforderlichen Bonitätsprüfung wurde mitgeteilt, dass hierzu vollständige Objektunterlagen vorgelegt werden müssen.
Dies können wir nur verwundert zu Kenntnis nehmen. Entsprechend unserer Erfahrung mit den Banken, sollte das für die Bewerbung erforderliche Konzept sowie die Vorlage der Bonitäten der Gruppe bzw. der einzelnen Gruppenmitglieder ausreichen, um letztere zu prüfen. Für die Bewerbungsunterlagen ist ausreichend, dass im Konzept erläutert wird, wie das Eigenkapital von der Gruppe bzw. den einzelnen Mitgliedern dargestellt werden soll. Dies wird als Aussage zur Bonität bzw. als der Bonitätsnachweis angesehen, welcher in der Checkliste auf Seite 2 unter dem Pkt. Angaben zum Finanzierungskonzept/

Finanzierungsabsichtserklärung gefordert ist.

 

Müssen wir in den schriftlichen Konzepten – wir bewerben uns auf zwei Grundstücke – eine Präferenz für ein Grundstück angeben? Je nach Grundstück ergeben sich uns eben andere Möglichkeiten, die eine Präferenz erschweren.

Es muss lt. Ausschreibung, wenn sich auf zwei Grundstücke beworben wird (vgl. hierzu die bereits gegebenen Antworten in der untenstehenden FAQ-Liste), keine Präferenz angegeben werden.

 
Im Kriterienset “Wohnungstypenvielfalt” wird die Punktezahl (wie viele kleine oder große Wohnungen man hat) an der Wohnfläche (also BGF minus Nutzflächen) berechnet, in der Anlage “Abgabeunterlagen und Eckdaten zum Projekt” muss man dagegen die kleinen und großen Wohnungen bezogen auf die Bruttogeschossfläche angeben. Errechnet dann die Jury aus den Werten, inwieweit Punkte für das Kriterium vergeben werden?

Die Vorprüfung und Jury errechnen aus den Werten, welche Punkte für das Kriterium vergeben werden. Bei zukünftigen Konzeptverfahren wird ausschließlich eine der Angaben (Wohnfläche oder Bruttogeschossfläche) als Bezugsgröße erscheinen.

 
Heißt die Verpflichtung zum Angebot eines Stellplatzes für Elektroautos, dass wir eine Ladesäule installieren müssen, oder reicht ein naher Stromanschluss, um das Auto übers Stromkabel zu laden?

Hier trifft die gültige Stellplatzsatzung im §4 Pkt. 5 eine eindeutige Aussage: „Für 25 v. H. der Pkw-Stellplätze ist ein ausreichender Elektroanschluss baulich vorzubereiten, damit bei Bedarf eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge installiert werden kann.“

 

Welchen Umfang sollen die Einreichunterlagen haben und in welcher Form sind diese abzugeben? 

Die Antworten finden sich in den jeweiligen Exposés des Konzeptverfahrens zu Grundstücken der Stadt Leipzig (Expose_Braustraße 22.pdf, Expose_Gothaer Straße 42.pdf, Anlage_Wittenberger Straße 55.pdf, Expose_Breitschuhstraße 28-30.pdf, Anlage_Breitschuhstraße 31.pdf):

 

  • unter dem Pkt. „Wertungskriterien und Gewichtung“: „Zu beachten ist, dass in den ersten drei Kriterienabschnitten eine Schwerpunkt-setzung erforderlich ist (vgl. S. 9). Der Nachweis über die Erfüllung der Kriterien ist unter Verwendung mitgelieferter Formblätter/Anlagen (wie Abgabeunterlagen und Eckdaten zum Projekt, Plausibilisierung Mietkostenkalkulation) oder frei formuliert zu erbringen. Ein entsprechender Hinweis dazu wird bei den jeweiligen Kriterien gegeben.
  • unter dem Pkt. „Konzepteinreichung und Vorprüfung“: „Die Konzepte sind bei dem extern beauftragten Vorprüfbüro vollständig (vgl. Anlage „Abgabeunterlagen und Eckdaten zum Projekt“) sowohl in Papierform als auch digital auf einem handelsüblichen USB-Stick einzureichen (vgl. S. 14).“
  • unter dem Pkt. „Abgabeunterlagen“: „Die einzureichenden Unterlagen sind der Anlage „Abgabeunterlagen und Eckdaten zum Projekt“ zu entnehmen. Das Fehlen von Unterlagen lt. Abgabeanforderungen führt zum Ausschluss des Angebotes. Die Möglichkeit der Nachreichung fehlender Unterlagen nach Ablauf der Bewerbungsfrist besteht nicht. Senden Sie Ihre Konzepte vollständig und schriftlich bis zum 31. Mai 2021 an das extern beauftragte Vorprüfbüro KARO architekten/ Pfaffendorfer Straße 26b/ 04105 Leipzig und legen Sie einen handelsüblichen USB-Stick mit den vollständigen digitalen Unterlagen bei.“

 

Ähnlich ist dies beim Expose_KV-Walter-Albrecht-Weg.pdf der LWB gelagert, nur dass hier die Einreichungen direkt bei der LWB abzugeben sind.

 

Aus der Anlage „Abgabeunterlagen und Eckdaten zum Projekt“ lässt sich eine grobe Seitenzahl für die Gesamteinreichung ableiten:

 

  • 2 DIN A4 Seiten zu Eckdaten des Projektes (Angaben zu/r Baugemeinschaft, Wirtschaftlichen Tragfähigkeit und Bezahlbarkeit, geplanten Gebäude- und Wohnungsstruktur, Stellplätzen),
  • max. 3 DIN A4 Seiten Freitext zum inhaltlichen Konzept,
  • max. ½ DIN A4 Seite Freitext zur Schwerpunktsetzung,
  • max. ½ DIN A4 Seite Freitext zum ökologischen Konzept,
  • 1 DIN A4 Seite ausgefülltes „Formblatt_Plausibilisierung der Mietkalkulation_Stand_20210416“,
  • ca. 1-2 DIN A4 Seiten Finanzierungsabsichtserklärung eines Kreditinstitutes zur Fremdfinanzierung des  Wohnprojektes,
  • ca. 2-4 DIN A4 Seiten Schematische Systemgrundrisse und -schnitte.

 

In der Gesamtschau ergibt sich aus den o.g. Seitenzahlen ein Umfang der Einreichung im Bereich von ca. 11-13 Seiten. Insbesondere im Interesse der Gruppen möchten wir den Aufwand der Erarbeitung der Einreichunterlagen so gering wie möglich/notwendig halten. Daher wird auch aus solidarischen Gründen empfohlen, den o.g. Umfang der Gesamteinreichung nicht zu überschreiten. Auch wird noch einmal darauf hingewiesen, dass lediglich schematische Systemgrundrisse und -schnitte zum Konzept einzureichen sind. Fassadenansichten, 3D-Darstellungen (Renderings o.ä.), HOAI-Vorentwurfsplanungen und mehr sollen nicht Inhalt der Einreichung sein. Es handelt sich hier nicht um einen Architekturwettbewerb. Zur Illustration des gewünschten, planerischen Konkretisierungsgrades haben wir den Ausschreibungsunterlagen die „Anlage_Beispielplanung.pdf“ beigefügt. Plandarstellungen die über schematische Systemgrundrisse und -schnitte hinausgehend sind wettbewerbsverzerrend und können sich ggf. im Bereich des Ausschlusses aus dem Verfahren bewegen. 

 

Muss ein Gruppe, die zwei eigenständige Bewerbungen bzw. Konzepte (1x für Grundstück A, 1x für Grundstück B) einreicht, jedes der Konzepte in einem eigenen Vorstellungstermin präsentieren?
Ja, wobei versucht wird, die Präsentationsblöcke zu den Grundstücken A und B so zu legen, dass die Gruppe hintereinander ihre Konzepte verstellen kann.
 
Muss eine Gruppe, die in ihre Bewerbung/Konzept ein Ausweichgrundstück aus dem Pool des laufenden Konzeptverfahrens als 2. Wahl angibt, in einem eigenen Präsentationstermin ihr Konzept zu diesem Ausweichgrundstück vorstellen?
Nein.

 

Wie sind geplante Zuschüsse aus den Programmen KfW40+ oder KfW 55 im „Formblatt_Plausibilisierung der Mietkalkulation“ anzusetzen?

Ähnlich den Zuschüssen der sozialen Wohnraumförderung können die Investitionskosten ihres Projektes um die Zuschüsse der KfW-Programm reduziert werden. Die Zuschüsse senken demnach die Projektkosten.

 

Wie sind geplante Darlehen aus den Programmen KfW40+ oder KfW 55 im „Formblatt_Plausibilisierung der Mietkalkulation“ anzusetzen?

Diese Darlehen sind wie eine konventionelle Fremdfinanzierung einer privaten Bank anzusetzen. Einzutragen sind somit die Eckdaten zur Fremdfinanzierung im genannten Formblatt in den Zeilen 27 und 33.

 

Welcher Ablauf ist für die Konzeptpräsentation geplant?

Die Jurysitzungen für die städtischen Grundstücke in der Braustraße, Breitschuhstraße, Gohlister Straße und Wittenberger Straße werden am 08. und 09. Juli 2021 stattfinden. Die Jurysitzung für das Grundstück der LWB, Walther-Albrecht-Weg wird am 13. Juli 2021 stattfinden. Der genaue Ort sowie die jeweiligen Zeiträume für die Baugruppen wird nach Ende der Ausschreibungsfrist bekannt gegeben. Die Gruppen, welche ein Konzept eingereicht haben, werden hierzu direkt informiert.

 

Im Rahmen der Jurysitzung soll sich jede Baugruppe mit maximal vier Vertreter/-innen inklusive des oder der beratenden Architekt/-in oder Gruppenberater/-in im Schwerpunkt zu den folgenden Punkten äußern:

 

  1. Zusammensetzung, Struktur und Organisation der Baugemeinschaft
  2. Vorstellung des gemeinschaftlichen Konzeptes
  3. Vorstellung des Nutzungs-, Gebäude- und Finanzierungskonzeptes 

 

Für diese Vorstellung sind ca. 15-20 min geplant. Eine Präsentation soll durch maximal 10 Folien unterstützt werden. Im Anschluss an die Vorstellung der Gruppen sind ca. 20 min Rückfragen durch die Jurymitglieder eingeplant.

 

 

Stellt es ein Hindernis dar, wenn unserer Gruppe Angestellte oder Beauftragte der Stadtverwaltung oder der LWB angehören?
In der Ausschreibung sind keine Personengruppen von der Abgabe von Konzepten ausgeschlossen. Somit können die o.g. Personengruppen am Verfahren ebenso teilnehmen. Sofern eine klare Befangenheit bei einem der Jurymitglieder oder einem der Beisitzenden gegenüber einer Gruppe erkenntlich ist ( bspw. durch ein enges Arbeitsverhältnis), wird das Jurymitglied bzw, der oder die Beisitzende nicht an dem entsprechenden Vorstellungstermin und der Entscheidungsfindung teilnehmen und ggf. durch eine Vertretung ersetzt. 

 

Welche Inhalte/Aussagen sollte die Finanzierungsabsichtserklärung der Bank mindestens enthalten?

Diese Absichtserklärung sollte ergänzend zur in Aussicht gestellten Finanzierung mindestens das Objekt/Grundstück (auf das sich beworben wird) und den Namen der Baugruppe enthalten. Für die Bewerbungsunterlagen ist ausreichend, dass im Konzept erläutert wird, wie das Eigenkapital von der Gruppe bzw. den einzelnen Mitgliedern dargestellt werden soll. Dies wird als Aussage zur Bonität bzw. als der Bonitätsnachweis angesehen, welcher in der Checkliste auf Seite 2 unter dem Pkt. Angaben zum Finanzierungskonzept/Finanzierungsabsichtserklärung gefordert ist.

 

Muss die Rechtsform der zukünftigen Baugemeinschaft mit Übergabe des Konzeptes Ende Mai 2021 bereits gegründet/eingetragen etc. sein?

Keinesfalls. Wir raten davon ab, bereits jetzt eine Rechtsform zu gründen, bevor klar ist, ob der Zuschlag für ein Grundstück vorliegt. Die Rechtsform der Gruppen muss erst mit Abschluss des Erbbaurechtsvertrages vorliegen, da diese Rechtsform bzw. diese dann juristischen Person der Gruppe die Vertragspartnerin der Stadt Leipzig oder der LWB ist. Im Konzept ist lediglich anzugeben, welche Rechtsform die Gruppe sich zukünftig geben möchte.

 

Gem. Checkliste (Anlage_Checkliste Abgabeunterlagen und Eckdaten zum Projekt.pdf) sollen Aussagen zu den Stellplätzen getroffen werden, im Excel-Formblatt „Formblatt_Plausibilisierung der Mietkalkulation“ sind mögliche Ablösebeträge jedoch nicht erfasst. Wie ist hiermit umzugehen?

Unverändert sollen in der o.g. Checkliste auf Seite 2 unter der Überschrift „Stellplätze“ Angaben zu den Stellplätzen gemacht werden, damit u.a. die Jury nachvollziehen kann, ob diese Thematik im Konzept berücksichtigt wurde. Die Angabe von Stellplatzkosten (€/Stellplatz) auf der Seite 1 der Checkliste unter Pkt. „Wirtschaftliche Tragfähigkeit und Bezahlbarkeit“ ist kein Abgabeerfordernis mehr. Wir gehen davon aus, dass die Kosten, die aus der Realisierung oder ggf. der Ablöse von Stellplätzen entstehen, in den Baukosten des Projektes berücksichtigt werden. In der Absicht, die Kalkulationstabelle zu vereinfachen, haben wir die Stellplatzkosten in der Tabelle daher nicht mehr explizit als eigene Position ausgewiesen.

 

Welche konkreten Vorstellung bestehen seitens der Ausloberinnen zum innovativen, ökologischen und standortbezogenen Konzept für die CO2-Minderung und Steigerung der Energieeffizienz?

Hierzu gibt die Klimaleitstelle der Stadt Leipzig folgende Anregungen zu möglichen Merkmalen einer über den geforderten Standard hinausgehenden ökologischen Bebauung:

  • Einsatz erneuerbarer Energien,
  • erhöhte Energieeffizienz von Gebäuden (Überschreitung des gesetzlichen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes, z. B. durch
    KfW-55- oder Passivhaus-Standard),
  • Anwendung neuer Technologien,
  • überwiegend Baustoffe aus nachwachsenden Rohstoffen,
  • Gütesiegel/Zertifizierung des Gebäudes (z. B. DGNB),
  • Erhalt von Grünflächen, Nutzbarkeit von Freiflächen, sparsamer Flächenverbrauch, Pflanzung von neuen Gehölzen und Bäumen,
  • Dachbegrünung über das geforderte Maß hinaus, Starkregenvorsorge, sommerliche Verschattung etc.,
  • Nutzung der Dachflächen für Anlagen solarer Strahlungsenergie über das geforderte Maß hinaus,
  • sparsame Versiegelung.

 

Wie gelange ich an digitalen (DWG/DXF) Plangrundlagen zu den Grundstücken?

Digitale Planunterlagen für die Grundstücke erhalten Sie auf Anfrage unter: konzeptverfahren@netzwerk-leipziger-freiheit.de. Die Herausgabe der Daten erfolgt ausschließlich bei Einsendung der unterschriebenen Nutzungsvereinbarung. Dies steht auch auf der Ausschreibungsseite des NLF.

 

Ist die Rechtsform einer GbR/WEG ebenfalls als zukünftige Organisationsstruktur einer Baugemeinschaft im Verfahren zugelassen?

Dies trifft auf jeden Fall zu. Der Stadt Leipzig ist die Rechtsformenneutralität per Stadtratsbeschluss ein Anliegen. Dies wird explizit auf der Seite 2 des jeweiligen Ausschreibungsexposes unter dem Punkt “Zielgruppen” benannt: “Die Gestaltung der Projekte sowie die Wahl der Rechtsform liegt in der Hand der Gruppen.”

 

Unsere Gruppe ist erst über die Ausschreibung am 1.3.2021 auf das Konzeptverfahren aufmerksam geworden. Lohnt sich die Teilnahme noch?

Grundsätzlich sollten die Anforderungen an die Abgabe im Konzeptverfahren auch innerhalb der verbleibenden Ausschreibungsfrist erbracht werden können. Die entscheidende Herausforderung ist stehts, dass sich alle Mitglieder der Gruppe auf einen Weg bzw. ein Konzept einigen. Wenn das als realistischeinschätzen wird, empfehlen wir, sich noch an die Bewerbung zu machen.

 

Kann bei der Bewertung auf ein zweites Grundstück das Konzept weitestgehend übertragen werden?

Das Inhaltliche Konzept kann auf ein zweites Grundstück übertragen werden. Es sollten lediglich grundstücksbezogene Inhalte wie Architektur, Finanzierung angepasst werden.

 

In welcher Form müssen die Personen, die an der Baugemeinschaft teilhaben, ihre Teilnahme bestätigen?

Zur Konzeptabgabe sollten 50% der Gruppe vollständig sein.  Nachweis dafür ist die Nennung der Namen der Gruppenmitglieder in der Anlage_Abgabeunterlagen-Eckdaten Projekt.

 

Müssen bei der 15-minütigen Vorstellung des Konzepts alle Personen aus der Baugruppe anwesend sein?

Zur Präsentation müssen nicht zwingend alle Gruppenmitglieder anwesend sein. Allerdings sollte das Spektrum der Gruppe so weit es geht durch die anwesenden Mitglieder abzubildet werden.

 

Inwieweit bietet das Netzwerk Leipziger Freiheit Unterstützung bei der Ausarbeitung der einzelnen Konzepte an?

Aus verfahrensrechtlichen und ressourcentechnischen Gründen ist eine Beratung einzelner Gruppen im Zeitraum des Konzeptvergabeverfahrens nicht möglich. Allerdings fungiert das Netzwerk gerne als Ansprechpartner für Fragen jeglicher Art und stellt dazu gerne auch Kontakt zu den Fachämtern her. Zudem erfolgt eine Unterstützung im Rahmen weiterer Veranstaltungen, wie einem 2. Kolloquium im Rahmen der 9. Wohnprojekttage am 27./28.11.2020.

 

Berät das NLF bereits jetzt schon Baugruppen, die in Entstehung sind und ein oder 2 bestimmte Bauprojekte im Auge haben?

Das Netzwerk berät keine Baugruppen im Rahmen des Konzeptverfahrens. Der Kontakt zu Interessenten bzw. Baugemeinschaften, die der Koordinierungsstelle des Netzwerkes Leipziger Freiheit bekannt sind können nach Grundstücken geordnet unter: https://www.netzwerk-leipziger-freiheit.de/marktplatz/projektboerse/ eingesehen werden.  

 

Wird im Nachgang das Ergebnis veröffentlicht bzw. werden die nicht gewonnenen Baugruppen darüber informiert, warum sie nicht zum Zuge kamen?

Nach der Jurysitzung werden alle Baugruppen, die ein Konzept eingereicht haben über die Entscheidung informiert.

 

Was passiert nach den 110 Jahren, wenn die Gruppe das Grundstück behalten möchte?

Nach 110 Jahren erlöscht das Erbbaurecht und die Gebäude fallen gegen die Zahlung einer Entschädigung an die Stadt zurück. Das Instrument des Erbbaurechtes wurde genau mit dem Grund ausgewählt, dass die Stadt langfristig im Eigentum der Grundstücke bleibt. Eine Verlängerung des Erbbaurechtes würde deshalb keinem Automatismus unterliegen. Vielmehr wäre darüber zu gegebener Zeit gegen Ende der Vertragslaufzeit zu verhandeln.

 

Wie bindend ist die Vorgabe, dass eine Baugemeinschaft aus mindestens 8 Parteien bestehen soll?

Die genannte Größe der Baugemeinschaft ist als Richtwert zu verstehen. Je nach Konzept und gewähltem Grundstück kann diese Zahl abweichen. Jedoch sind die in der Ausschreibung genannten Mindestangaben einzuhalten.

 

Muss die Gruppenbildung zum Zeitpunkt der Bewerbung abgeschlossen sein?

Zum Zeitpunkt der Konzeptabgabe müssen die Baugemeinschaften eine hinreichende Vollständigkeit der Gruppe (mindestens 50 %) aufweisen.

 

Werden nach der Vergabe der sechs Grundstücke in absehbarer Zukunft weitere Grundstücke (evtl. auch mit anderen, größeren Zuschnitten) folgen?

Grundsätzlich sollen noch weitere Grundstücke im Konzeptverfahren veräußert werden. Zu diesem Zeitpunkt steht allerdings noch nicht fest, wie groß die Nachfrage bezüglich kooperativer Wohnformen sein wird. Die Stadt Leipzig verfolgt grundsätzlich das Ziel, alle Bedarfsgruppen zu unterstützen, die sich nicht frei am Wohnungsmarkt bedienen können und hat Konzeptverfahren als ein wohnungspolitisches Instrument beschlossen. Eine weitere Konkretisierung ist zu diesem Zeitpunkt nicht möglich.

 

Kann die Selbstnutzung der Wohnungen auch durch einen Verein oder eine Sozialgenossenschaft vertretungsweise übernommen werden, welche/r die Wohnungen dann an Nutzer*innen vermietet?

Ja. Eine Bewertung des Konzeptes erfolgt gemäß den veröffentlichten Bewertungskriterien.

 

Schließt die Richtlinie „70% Eigennutzung, 30% Vermietung“ Wohnprojekte aus, welche hauptsächlich sozialintegrativ ausgerichtet sind?

Bei sozialintegrativ ausgerichteten Wohnprojekten handelt es sich in diesem Verfahren um einen Sonderfall, bei welchem von der 70-30-Regelung abgewichen werden kann, sofern das Mietmodell für die angesprochenen Bedarfsgruppen (z.B. aufgrund der starken Fluktuation der Bewohner) am besten geeignet ist. Es erfolgt eine fallspezifische Bewertung. Dabei ist zu beachten, dass eine abweichende Bewertung bedeutet, dass das Verhältnis Mietwohnraum/selbstgenutztes Wohneigentum abweichen kann. Grundsätzlich steht aber die Realisierung eines kooperativen Wohnprojektes im Vordergrund.

 

Was bedeutet der Unterpunkt „standortbezogenes Konzept“ beim Kriterienpunkt „Ökologisches Konzept“?

“Standortbezogen” bedeutet, dass sich das ökologische Konzept auf dem Grundstück und mit dem vorgeschlagenen Gebäude realisieren lassen muss. Es sollen damit pauschale, ökologisch Konzepte ausgeschlossen werden, die nicht vom Ort abgeleitet sind. So sind bspw. bei der Nutzung von Solarenergie am Standort dessen Belichtungsverhältnisse zu berücksichtigen.

 

Fragen zu den bereitgestellten Grundstücken

Allgemein

Kann für die Grundstücke Breitschuhstraße 31 und Breitschuhstraße 28-30 ein gemeinsames Konzept eingereicht werden?

Nein, die Bewertung der eingereichten Konzepte erfolgt für jedes Grundstück separat. Die Grundstücksbereitstellung erfolgt ebenfalls Grundstücksbezogen. 

 

Was versteht man unter der Einbindung in die „Eigenart der näheren Umgebung“ nach § 34 BauGB?

Bestandteil der Beurteilung der Einbindung des Neubaus in die „Eigenart der näheren Umgebung“ nach § 34 BauGB ist die Orientierung an die First- und Traufhöhe der Nachbarbebauung. Die dadurch gegebenen Höhen sind Maßgabe für die Geschossigkeit der Neubebauung. Da die Geschosshöhen gründerzeitlicher Bestandsgebäude i.d.R. höher sind, besteht im Neubau die Möglichkeit eine abweichende Geschossigkeit zu erreichen. Daraus resultiert die Formulierung: „3-4 Geschosse + Dachgeschoss“.

 

Welche Alternativen lässt die Forderung nach gebäudeintegrierten Stellplätzen offen?

Die Stellplatzsatzung der Stadt Leipzig sieht einen Stellplatzschlüssel von 0,7 bei Wohneinheiten über 50 m² und von 0,5 bei Wohneinheiten unter 50 m² vor. In Abhängigkeit des Konzeptes und der Darstellung der spezifischen Gründe ist in Einzelfällen eine Ablöse möglich. Dies erscheint insbesondere für Standorte möglich, die eine sehr gute ÖPNV-Anbindung aufweisen (z.B. Braustraße und Gothaer Straße). Eine weitere Möglichkeit stellt die Einrichtung von Carsharing-Stellplätzen dar (vgl. §49 VwVSächsBO, Stellplatzablösesatzung, Stellplatzsatzung vom 9.11.2019)

 

Kann ein geschaffener Carsharing-Stellplatz (mit Ladesäule für Elektrofahrzeuge) die Forderung nach 25% geforderten Elektrostellplätzen (Leipziger Stellplatzsatzung §4 Abs. 5) ersetzen?

Die Reduzierung der notwendigen Stellplätze durch Car-Sharing ist in § 4 Abs. 6 der Stellplatzsatzung geregelt. Danach ersetzt ein Car-Sharing Stellplatz 5 reguläre Stellplätze. Zusätzlich muss der Car-Sharing-Betreiber die weiteren vertraglichen Voraussetzungen des § 4 Abs. 6 Stellplatzsatzung erfüllen. Die Regelung des § 4 Abs. 5 Stellplatzsatzung hingegen regelt weder eine Reduzierungsmöglichkeit von Stellplätzen allgemein, noch eine Reduzierungsmöglichkeit in Bezug auf Car-Sharing. Gegenstand dieser Regelung ist, dass von den errechneten (notwendigen) Stellplätzen dann 25 % baulich bereits so baulich vorgerüstet sein müssen, um Elektroladestationen zu ermöglichen. Eine Reduzierungsmöglichkeit um bis zu 25 Prozent gibt weder der Wortlaut noch die Systematik der Regelungsstruktur her. Sie bezieht sich ausweislich der Überschrift des § 4 Stellplatzsatzung auf die Gestaltung des Stellplatzes.

 

Was bedeutet es für die Eigentümer, wenn das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt?

Die Lage in einem Sanierungsgebiet hat nur bedingt Einfluss auf das Konzeptverfahren, da sich die baulichen Vorgaben, die eine besondere Genehmigung durch die Stadt Leipzig benötigen (z.B. Begrünung von Innenhöfen), in den jeweiligen Exposés bereits berücksichtigt wurden. Die Details zur gesonderten Behandlung dieser Flächen werden im weiteren Verlauf des Verfahrens grundstücksspezifisch erläutert. Weiterhin wird der Ausgleichbeitrag, der aufgrund der Lage im Sanierungsgebiet zu zahlen ist, durch den Grundstückseigentümer – und nicht durch den Erbbaurechtsnehmer – entrichtet. Bis 2023 werden alle Sanierungsgebiete in Leipzig aufgelöst.

 

Wer kommt für die Vorbereitung des Grundstücks/der Baufläche auf?

Für die Vorbereitung des Grundstücks kommt die bezuschlagte Projektgruppe auf. Bei Grundstücken, für welche ein besonderer Mehraufwand für die Baufreimachung besteht (Aufbauten, Berücksichtigung von LVB-Leitungsmasten sowie Aufwuchs), werden die hierfür geschätzten Kosten im Vorhinein wertmindernd vom Grundstückswert abgezogen.

 

Was bedeutet der Vermerk “Erdarbeiten [bedürfen] der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung”?

Wenn dieser Vermerk aufgeführt ist, so befindet sich das Grundstück innerhalb eines archäologischen Relevanzbereiches. Hierfür gilt: Wenn Erdarbeiten, Bauarbeiten oder Gewässerbaumaßnahmen in archäologischen Relevanzgebieten geplant sind, ist vor Beginn der Arbeiten ein formloser, schriftlicher Antrag bei der unteren Denkmalschutzbehörde (Amt für Bauordnung und Denkmalpflege) zu stellen. Da bei den geplanten Neubauvorhaben ohnehin ein Bauantrag erforderlich ist, schließt dieser den Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung mit ein.

 

Gothaer Str. 42

 

Braustraße 22

Kann die vorhandene Teilauto Fläche an der Karl-Liebknecht-Str./ Ecke Braustraße im Zuge einer Ablösung von Stellplätzen genutzt werden?

Grundsätzlich kann man Stellplätze auch auf benachbarten Grundstücken in unmittelbarer Nähe des Baugrundstückes nachweisen. DIe Schwierigkeit besteht darin, sich mit dem entsprechenden Eigentümer zu einigen, da für diesen ein Nachteil in Form einer zeitlich uneingeschränkten Dienstbarkeit entsteht.
Die angesprochene Fläche (Ecke Karl-Liebknecht-Str./Braustraße) ist ein Flurstück, welches nach §34 BauGB bebaubar ist. Wenn die Firma Teilauto zum jetzigen Zeitpunkt solch eine Dienstbarkeit akzeptiert und später einmal bauen möchte, müßte im Neubau neben den eigenen zu erbringenden Stellplätzen, noch die über Dienstbarkeit gesicherten Stellplätze nachgewiesen werden. Eine Klärung dazu muss mit der Firma TeilAuto geklärt werden.

Wittenberger Str. 55

 

Breitschuhstraße 28/30

Auf welche Trauf- und Firsthöhen in der Nachbarschaft kann Bezug genommen werden?

Die Traufhöhen bewegen sich im Bereich zwischen 8,00 m bis 12,00 m. Die Firsthöhen liegen bei 15,00 bis 16,50m. Bei geneigten Dächern ist mit Blick auf die Nachbarbebauung (Huttenstraße 18, 20) von einer Traufhöhe von max. 12,00 m und einer Firsthöhe von 16,00 m () auszugehen. Bei Konzepten mit Flachdach kann eine Firsthöhe von etwa 15,00 m erreicht werden. Unter der Annahme einer Geschosshöhe von ca. 3,00 m wären grundsätzlich auf beiden Grundstücken vier Geschosse und ein zusätzliches Dachgeschoss (ggf. als Staffelgeschoss) zulässig.

 

Können die in der Ankündigung benannten höhlenreichen Einzelbäume konkreter gekennzeichnet werden?

Die genauestmögliche Lage der Biotope 53018.E (Birnbaum) und 53019.E (Apfelbaum) ist im Luftbild 2019 hinterlegt (vgl. Datei zum Download). Der Abstand des Stammfußes zum vorderen Zaun beträgt ca. 10m und 22m.

 

Breitschuhstraße 31

Im südlichen Teil des Grundstücks befindet sich eine alte Garage, die aktuell nicht in Benutzung ist (so sieht es zumindest vom baulichen äußeren Zustand aus). Da diese auf dem Grundstück steht ist die Frage, ob die weggerissen wird oder verbleibt?

Die Garage kann von der bezuschlagten Projektgruppe abgerissen oder, sofern die Garage weiter als Garage, Fahrradschuppen oder eine ähnliche Nebenanlage genutzt wird, in die Konzepte integriert werden. Die geschätzten Mehrkosten für den Abriss werden im Vorhinein wertmindernd vom Grundstückswert abgezogen. Der Abbruch ist beim Amt für Bauordnung und Denkmalpflege zu beantragen.

 

Walter-Albrecht-Weg 111-115