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NLF-Doppelseite zu MieterInnengemeinschaften im MAGAZIN Haus & Grund

11. Juli 2018

in der Juli/August-Ausgabe vom MAGAZIN Haus & Grund Sachsen wurde dieser Artikel mit aktiver Unterstützung (Lieferung  des Netzwerkes veröffentlicht:

 

Eigentümer verkauft an Mietergemeinschaft – ein Abenteuer?

Was für manchen utopisch klingt, ist in Städten wie Leipzig bereits bewährte Praxis: Eigentümer verkauft an Mietergemeinschaft. Wir zeigen kurz Möglichkeiten und Grenzen von diesem “Geschäft” auf. Im Gespräch diskutieren René Hobusch, Präsidenten von Haus & Grund Sachsen und Jens Gerhardt vom Netzwerk Leipziger Freiheit den Rückenwind der Stadt, den es hierfür gibt.

 

Hausprojekte sind in vielen Städten noch ein Nischenprodukt auf dem Wohnungsmarkt, erfreuen sich aber zunehmender Bliebtheit. Aber was ist ein Hausprojekt? Das sind Freunde, Bekannte, die zusammen bauen und wohnen wollen. Die Form und Intensität der Gemeinschaft ist dabei unterschiedlich. Sie kann sich auf den gemeinsamen Garten und/oder die gemeinsame Hausverwaltung beschränken. Jeder Haushalt lebt in einer klar abgegrenzten Wohnung. Andere Hausprojekte gehen weiter und haben einen hohen Gemeinschaftsanteil. Man teilt sich bspw. den Hobbyraum, eine Gästewohnung oder die Gemeinschaftsküche (Stichwort: Clusterwohnungen). Viele Spielarten des gemeinschaftlichen Wohnens sind hier möglich. Hausprojekten setzen Menschen aus allen Einkommensschichten vom Studenten bis zum Pensionisten um.  

Was alle Hausprojekt eint: es sind keine Spekulationsprojekte. Die Mitglieder im Projekt sind Bauherren und gleichzeitig Nutzer. Es wird großen Wert auf Qualität und Langfristigkeit der Investition bei hoher Kostensensibilität gelegt. Oft entsteht hierbei das vielbeschworene bezahlbare Wohnen dauerhaft. Spätestens hier wird das Modell Hausprojekt für die Städte interessant. Die Lösung scheint so einfach wie perfekt: die Bürger schaffen sich nicht nur in Einfamilienhausgebieten, sondern auch in urbaner Dichte ihren Wohnraum selbst.

Der Haken an der Sache ist, dass Bauprozess und Kapitalbeschaffung eine imense Herausforderung für Laien bedeuten. Städte, die den Wert von Hausprojekten erkannt haben, bieten daher Unterstützung für diese Eigentumsform an. Das können kostenlose Beratungen durch Fachleute (Architekten, Juristen etc.) als auch der Zugang zu Liegenschaften sein. Vorreiter ist hier Tübingen. Die Stadt schreibt ganze Quartiere parzellenweise für Wohnprojekte aus. Leipzig zieht hier mit dem sog. Netzwerk Leipziger Freiheit – Initiative für kooperatives und bezahlbares Wohnen nach. Das mit städtischen Mitteln finanzierte Netzwerk stellt Hausprojekten unbürokratisch ein Starterpaket zusammen und unterstützt inhaltlich die Konzeptvergaben.

 

Ein wachsendes Aufgabenfeld des Leipziger Netzwerkes ist die Vermittlung zwischen Hauseigentümern und deren Mietergemeinschaft. Hierzu haben René Hobusch, Präsidenten von Haus & Grund Sachsen und Jens Gerhardt, Koordinator vom Netzwerk Leipziger Freiheit ein Gespräch geführt:

 

Netzwerk: Bei vielen Eigentümern von Mehrfamilienmietshäusern steht auch in Leipzig der Generationswechsel an. Die Erben denken oft über den Verkauf statt über das Halten des Bestandes nach. Welche Gründe sehen Sie hierfür?

 

Hobusch: Nachvollziehbare Motive der Erben sind zum einen oft noch offene Kreditlinien aus der Objektsanierung in den 90iger Jahren, die bedient sein wollen. Zum anderen lockt natürlich die aktuell günstige Immobilienmarktlage. Erben mit Liquiditätsengpässen drängt es da zum schnellen Verkauf.

 

Rene Hobusch als Podiumsgast auf dem 8. Leipziger Wohnprojektetag, Foto: Thomas Puschmann

 

Netzwerk: Wer sind in der Regel die Aufkäufer oder mit wem haben die Bestandsmieter es dann zu tun?

 

Hobusch: Wir beobachten zunehmend mit Sorge, dass dieses Eigentum der älteren Hausbesitzer an institutionelle Kapitalanleger geht. Die Geschäftspriorität der neuen Eigentümer ist ganz klar die Renditeoptimierung im Interesse der Anleger. Das bekommen die Mieter auch meist zu spüren. Unsere Mitglieder sind dem Eigentum persönlich ganz anders verpflichtet als die großen Gesellschaften. Daher ist die Nachfolge von älteren Hausbesitzern ist ein großes Thema bei uns im Eigentümerverband.

 

 

Netzwerk: In unserer Beratung begegnen wir häufig Befürchtungen der Mieter, dass nach dem Abverkauf des Haus Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Das kann in letzter Konsequenz den Auszug der Bestandmieter bedeuten. Als Reaktion darauf begleiten wir als Netzwerk den Verkauf an die Mietergemeinschaft. Dass Mieter den Kauf und Betrieb des Hauses stemmen, damit rechnen die Eigentümer zuerst oft nicht. Was halten Sie von diesem Weg?

 

Hobusch: Zur Erinnerung: wir als Verband vertreten die Hauseigentümer und setzten uns damit für deren Fortbestand ein. Grundsätzlich befürworte ich daher diesen Weg. Die Mietergemeinschaft als neuer Eigentümer ist unser Klientel, das wir vertreten. Ich sehe aber wenige Mieter, die in der Gemeinschaft professionell in Verkaufsverhandlungen mit dem Eigentümer treten können.

 

Netzwerk: Ich stimme Ihnen zu. Es ist eine große Herausforderung für Mieter als Gemeinschaft aufzutreten. Unter oft großem Zeitdruck muss man sich über die gemeinsame Wohnzukunft einig werden. Das Netzwerk Leipziger Freiheit tritt erfolgreich an dieser Stelle als neutraler Vermittler zwischen Eigentümern und Mietern auf. Unsere sog. Konzeptberater im Netzwerk erarbeiten mit den Mietern ein solides Konzept für den Eigentumsübergang.

 

Hobusch: Wichtig ist ein entsprechender “Tiefgang” von so einem Konzept, damit es die Eigentümer überzeugt. Schönrechnen würde hier keinem helfen.

 

Netzwerk:  Absolut, dies ist auch unser Anspruch. Mit der Beratung wird die Rechtsform geklärt, in der sich die Mieter als juristische Person für den Kauf zusammenschließen. In einer Wirtschaftlichkeitsrechnung stehen die finanziellen Möglichkeiten der Mieter und alle zu erwartenden Ausgaben – nicht nur der Kaufpreis – auf dem Prüfstand. Hierbei unterstützen bedarfsweise Architekten und Juristen des Netzwerkes. Erst wenn das Konzept rund ist, vermitteln wir in Gesprächen mit den Eigentümern und mit den Banken. Herr Hobusch, vielleicht ein letztes Statement von Ihnen zu Wohnprojekten?

 

 

Hobusch: Wohnprojekte können unsere Eigentümerlandschaft beleben. Als verkaufsbereiter Eigentümer lohnt es sich, über einen Verkauf an die Bestandsmieter als neues Wohnprojekt nachzudenken. Die Unterstützung vom Netzwerk als unabhängiger Vermittler macht dabei Sinn.

 

Netzwerk: Herzlichen Dank!

 

Jens Gerhardt als Vortragender auf dem 8. Leipziger Wohnprojektetag, Foto: Thomas Puschmann

 

Anlaufstelle und Drehscheibe für die Wohnprojekte in Leipzig ist das Netzwerk Leipziger Freiheit. Eigentümer bekommen hier unbürokratische Beratung zur Mieterkooperation oder zum Verkauf ihres Hauses an die Bestandmieter:

Netzwerk Leipziger Freiheit – Initiative für kooperatives und bezahlbares Wohnen

Leibnizstraße 15, 04105 Leipzig

Tel.: 0341-97 49 399

info@netzwerk-leipziger-freiheit.de

 

Mehr erfahren Sie über das Netzwerk unter www.netzwerk-leipziger-freiheit.de.