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FAQ´s zur Bereitstellung von Grundstücken für kooperatives Bauen und Wohnen

Auftretende Fragen zum Konzeptverfahren und zu den bereitgestellten Grundstücken können an folgenden Kontakt gestellt werden: konzeptverfahren@netzwerk-leipziger-freiheit.de Alle gestellten Fragen/Antworten werden auf dieser Homepage veröffentlicht und sind Bestandteil der Ausschreibungsunterlagen.

 

FAQ´s

Allgemeine Verfahrensfragen

 

  Inwieweit bietet das Netzwerk Leipziger Freiheit Unterstützung bei der Ausarbeitung der einzelnen Konzepte an?

Aus verfahrensrechtlichen und ressourcentechnischen Gründen ist eine Beratung einzelner Gruppen im Zeitraum des Konzeptvergabeverfahrens nicht möglich. Allerdings fungiert das Netzwerk gerne als Ansprechpartner für Fragen jeglicher Art und stellt dazu gerne auch Kontakt zu den Fachämtern her. Zudem erfolgt eine Unterstützung im Rahmen von Veranstaltungen. Aktuelle Informationen finden Sie im Abschnitt Veranstaltungen.

 

  Wo finde ich Bebauungspläne, die beim Konzeptverfahren zu berücksichtigen sind?

Unter folgendem Link können alle rechtskräftigen B-Pläne und Satzungen nach BauGB abgerufen bzw. eingesehen werden: https://stadtplan.leipzig.de/WebOffice/synserver?project=Stadtplan&client=core&user=guest.

 

  Wie lässt sich der Grundstückswert errechnen?

Grundstückwert = jährlicher Erbbauzins * 100 / marktüblicher Erbbauzins
Beide Werte (jährlicher Erbbauzins, marktüblicher Erbbauzins) sind dem Exposé zu entnehmen.

 

  Schließt die Richtlinie „70% Eigennutzung, 30% Vermietung“ Wohnprojekte aus, welche hauptsächlich sozialintegrativ ausgerichtet sind?

Bei sozialintegrativ ausgerichteten Wohnprojekten handelt es sich in diesem Verfahren um einen Sonderfall, bei welchem von der 70-30-Regelung abgewichen werden kann, sofern das Mietmodell für die angesprochenen Bedarfsgruppen (z.B. aufgrund der starken Fluktuation der Bewohner) am besten geeignet ist. Es erfolgt eine fallspezifische Bewertung. Dabei ist zu beachten, dass eine abweichende Bewertung bedeutet, dass das Verhältnis Mietwohnraum/selbstgenutztes Wohneigentum abweichen kann. Grundsätzlich steht aber die Realisierung eines kooperativen Wohnprojektes im Vordergrund.

 

  Stellt es ein Hindernis dar, wenn unserer Gruppe Angestellte oder Beauftragte der Stadtverwaltung oder der LWB angehören?

In der Ausschreibung sind keine Personengruppen von der Abgabe von Konzepten ausgeschlossen. Somit können die o.g. Personengruppen am Verfahren ebenso teilnehmen. Sofern eine klare Befangenheit bei einem der Jurymitglieder oder einem der Beisitzenden gegenüber einer Gruppe erkenntlich ist (bspw. durch ein enges Arbeitsverhältnis), wird das Jurymitglied bzw. der oder die Beisitzende nicht an dem entsprechenden Vorstellungstermin und der Entscheidungsfindung teilnehmen und ggf. durch eine Vertretung ersetzt. 

 

  Müssen bei der 15-minütigen Vorstellung des Konzepts alle Personen aus der Baugruppe anwesend sein?

Zur Präsentation müssen nicht zwingend alle Gruppenmitglieder anwesend sein. Allerdings sollte das Spektrum der Gruppe so weit es geht durch die anwesenden Mitglieder abgebildet werden.

 

  Wird im Nachgang das Ergebnis veröffentlicht bzw. werden die nicht gewonnenen Baugruppen darüber informiert, warum sie nicht zum Zuge kamen?

Nach der Jurysitzung werden alle Baugruppen, die ein Konzept eingereicht haben über die Entscheidung informiert.

 

Baugruppen

  Muss die Gruppenbildung zum Zeitpunkt der Bewerbung abgeschlossen sein?

Zum Zeitpunkt der Konzeptabgabe müssen die Baugemeinschaften eine hinreichende Vollständigkeit der Gruppe (mindestens 50 %) aufweisen.

 

  Kann die Selbstnutzung der Wohnungen auch durch einen Verein oder eine Sozialgenossenschaft vertretungsweise übernommen werden, welche/r die Wohnungen dann an Nutzer*innen vermietet?

Ja. Eine Bewertung des Konzeptes erfolgt gemäß den veröffentlichten Bewertungskriterien.

 

Erbbaurecht

  Erhöht sich der Erbbauzins mit den Jahren?

Dies ist im jeweiligen Grundstücksexposé unter dem Pkt. „Bedingungen zum Erbbaurecht“ geklärt: „Es wird eine Wertsicherung, orientiert am Verbraucherpreisindex, vereinbart.“. Demnach entwickelt sich der jährliche Erbbauzins entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Somit erhöht sich der Zins nicht automatisch aus sich heraus, da der Verbraucherpreisindex auch stagnieren oder sinken kann.

 

  Ist die Grunderwerbsteuer auf die Bestellung des Erbbaurechts von der Gruppe zu zahlen?

Ja, die Grunderwerbsteuer bei Erbbaurechten wird auf Basis der (Renten-)Barwerte der Zinszahlungen über die 110 Jahre berechnet und ist vom Erbbaurechtsnehmer/-in bzw. vom Erbbauberechtigten zu übernehmen.

 

  Was passiert nach den 110 Jahren, wenn die Gruppe das Grundstück behalten möchte?

Nach 110 Jahren erlischt das Erbbaurecht und die Gebäude fallen gegen die Zahlung einer Entschädigung an die Stadt zurück. Das Instrument des Erbbaurechtes wurde genau mit dem Grund ausgewählt, dass die Stadt langfristig im Eigentum der Grundstücke bleibt. Eine Verlängerung des Erbbaurechtes würde deshalb keinem Automatismus unterliegen. Vielmehr wäre darüber zu gegebener Zeit gegen Ende der Vertragslaufzeit zu verhandeln.

 

Finanzierung und Förderung

  Ist die Finanzierungsabsichtserklärung für alle Gruppenmitglieder einzeln oder von der Gruppe als Ganzes beizubringen?

Dies hängt davon ab, wer/wie die Fremdfinanzierung „organisiert“ werden soll. „Besorgt“ sich jedes Gruppenmitglied seine eigene Fremdfinanzierung, ist von jedem Gruppenmitglied entsprechend eine eigene Finanzierungsabsichtserklärung beizubringen. „Besorgt“ sich die Gruppe als Ganzes die Fremdfinanzierung, ist dem entsprechend nur eine Finanzierungsabsichtserklärung für den Unterlagen beizufügen. 

 

  Welche Inhalte/Aussagen sollte die Finanzierungsabsichtserklärung der Bank mindestens enthalten?

Diese Absichtserklärung sollte ergänzend zur in Aussicht gestellten Finanzierung mindestens das Objekt/Grundstück (auf das sich beworben wird) und den Namen der Baugruppe enthalten. Für die Bewerbungsunterlagen ist ausreichend, dass im Konzept erläutert wird, wie das Eigenkapital von der Gruppe bzw. den einzelnen Mitgliedern dargestellt werden soll.

 

  Aufgrund der neuen Richtlinie neue (gemäß IV.2 a) aa) (vgl. FRL gebundener Mietwohnraum vom 29. April 2021, SächsABl.)) besteht die Überlegung eine Bindung von 20 Jahren zu beantragen, was die Fördersumme entsprechend erhöhen würde. Kann die maximal geförderte Belegungsbindung von 20 Jahren im Konzept angesetzt werden?

Die Änderungen der Förderrichtlinie sind erst seit dem 15.05.2021 in Kraft getreten und es liegt bei den Kommunen, diese für sich anzuwenden. Hierüber muss die Stadt Leipzig erst befinden. Dementsprechend wurde im Formblatt „Plausibilisierung der Mietkalkulation“ unverändert die Bindung von 15 Jahren angesetzt. 

 

  Die Flächenübertragung von privaten WBS m² auf gemeinschaftliche Flächen ist gemäß der Experimentierklausel in § IV.1 f) der FRL gebundener Mietwohnraum vom 29. April 2021 (SächsABl. S. 502) möglich und angeblich seitens der Stadt Leipzig erwünscht. Kann diese Experimentierklausel im laufenden Konzeptverfahren von Bewerber/-innen in Anspruch genommen werden? 

Die Anwendung der Experimentierklausel erfolgt als Einzelfallentscheidung. Gemeinschaftsflächen können bis zur Wohnflächenhöchstgrenze den einzelnen Wohnungen zugerechnet und gefördert werden.  Bei den zu fördernden Wohnungen muss es sich aber trotzdem um Wohnungen handeln, die über Bad/Dusche und Küche bzw. Anschlussmöglichkeit für eine Küche verfügen. Unter Beachtung der genannten Voraussetzungen kann die Experimentierklausel im laufenden Konzeptverfahren angewendet werden.   

 

  Kann die neuen Höhe der Zuwendung gemäß der neuen Fassung der FRL gebundener Mietwohnraum von 3,80 Euro pro Quadratmeter pro Monat angesetzt werden? 

Die Fördermiete bleibt bei 6,50 €/m². In der Anwendung kann sich dies wie folgt gestalten: 

  • 10 Euro-Lagen: 3,50 Euro Förderung/qm aus Landesförderung 
  • 10,50-Lagen: 4 Euro Förderung/qm (3,68 € /m² aus Landesförderung + 0,32 €/m² aus kommunaler Förderung), 
  • 11,00-Lagen: 4,5 Euro Förderung/qm (3,80 € /m² aus Landesförderung + 0, 70 €  /m² aus kommunaler Förderung). 

 

Rechtsform

  Ist die Rechtsform einer GbR/WEG ebenfalls als zukünftige Organisationsstruktur einer Baugemeinschaft im Verfahren zugelassen?

Dies trifft auf jeden Fall zu. Der Stadt Leipzig ist die Rechtsformenneutralität per Stadtratsbeschluss ein Anliegen.

 

  Muss die Rechtsform der zukünftigen Baugemeinschaft mit Übergabe des Konzeptes bereits gegründet/eingetragen etc. sein?

Keinesfalls. Wir raten davon ab, bereits jetzt eine Rechtsform zu gründen, bevor klar ist, ob der Zuschlag für ein Grundstück vorliegt. Die Rechtsform der Gruppen muss erst mit Abschluss des Erbbaurechtsvertrages vorliegen, da diese Rechtsform bzw. diese dann juristischen Person der Gruppe die Vertragspartnerin der Stadt Leipzig oder der LWB ist. Im Konzept ist lediglich anzugeben, welche Rechtsform die Gruppe sich zukünftig geben möchte.

 

  Wie viele Stellplätze müssen im Rahmen der Konzepterstellung vorgesehen werden und ist es möglich, mit Hilfe eines Mobilitätskonzeptes auf Stellplätze zu verzichten und eine Ablöse zu zahlen?

Die Stellplatzsatzung der Stadt Leipzig sieht einen Stellplatzschlüssel von 0,7 bei Wohneinheiten über 50 m² und von 0,5 bei Wohneinheiten unter 50 m² vor. In Abhängigkeit des Konzeptes und der Darstellung der spezifischen Gründe ist in Einzelfällen eine Ablöse möglich. Dies erscheint insbesondere für Standorte möglich, die eine sehr gute ÖPNV-Anbindung aufweisen. Eine weitere Möglichkeit stellt die Einrichtung von Carsharing-Stellplätzen dar (vgl. §49 VwVSächsBO, Stellplatzablösesatzung, Stellplatzsatzung vom 9.11.2019).

 

Fragen zu den bereitgestellten Grundstücken

Allgemein

  Was versteht man unter der Einbindung in die „Eigenart der näheren Umgebung“ nach § 34 BauGB?

Bestandteil der Beurteilung der Einbindung des Neubaus in die „Eigenart der näheren Umgebung“ nach § 34 BauGB ist die Orientierung an die First- und Traufhöhe der Nachbarbebauung. Die dadurch gegebenen Höhen sind Maßgabe für die Geschossigkeit der Neubebauung. Da die Geschosshöhen gründerzeitlicher Bestandsgebäude i.d.R. höher sind, besteht im Neubau die Möglichkeit eine abweichende Geschossigkeit zu erreichen. Daraus resultiert die Formulierung: „3-4 Geschosse + Dachgeschoss“.

 

  Kann ein geschaffener Carsharing-Stellplatz (mit Ladesäule für Elektrofahrzeuge) die Forderung nach 25% geforderten Elektrostellplätzen (Leipziger Stellplatzsatzung §4 Abs. 5) ersetzen?

Die Reduzierung der notwendigen Stellplätze durch Car-Sharing ist in § 4 Abs. 6 der Stellplatzsatzung geregelt. Danach ersetzt ein Car-Sharing Stellplatz 5 reguläre Stellplätze. Zusätzlich muss der Car-Sharing-Betreiber die weiteren vertraglichen Voraussetzungen des § 4 Abs. 6 Stellplatzsatzung erfüllen. Die Regelung des § 4 Abs. 5 Stellplatzsatzung hingegen regelt weder eine Reduzierungsmöglichkeit von Stellplätzen allgemein, noch eine Reduzierungsmöglichkeit in Bezug auf Car-Sharing. Gegenstand dieser Regelung ist, dass von den errechneten (notwendigen) Stellplätzen dann 25 % baulich bereits so baulich vorgerüstet sein müssen, um Elektroladestationen zu ermöglichen. Eine Reduzierungsmöglichkeit um bis zu 25 Prozent gibt weder der Wortlaut noch die Systematik der Regelungsstruktur her. Sie bezieht sich ausweislich der Überschrift des § 4 Stellplatzsatzung auf die Gestaltung des Stellplatzes.

 

  Was bedeutet es für die Eigentümer, wenn das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt?

Die Lage in einem Sanierungsgebiet hat nur bedingt Einfluss auf das Konzeptverfahren, da sich die baulichen Vorgaben, die eine besondere Genehmigung durch die Stadt Leipzig benötigen (z.B. Begrünung von Innenhöfen), in den jeweiligen Exposés bereits berücksichtigt wurden. Die Details zur gesonderten Behandlung dieser Flächen werden im weiteren Verlauf des Verfahrens grundstücksspezifisch erläutert. Weiterhin wird der Ausgleichbeitrag, der aufgrund der Lage im Sanierungsgebiet zu zahlen ist, durch den Grundstückseigentümer – und nicht durch den Erbbaurechtsnehmer – entrichtet. Bis 2023 werden alle Sanierungsgebiete in Leipzig aufgelöst.

 

  Wer kommt für die Vorbereitung des Grundstücks/der Baufläche auf?

Für die Vorbereitung des Grundstücks kommt die bezuschlagte Projektgruppe auf. Bei Grundstücken, für welche ein besonderer Mehraufwand für die Baufreimachung besteht (Aufbauten, Berücksichtigung von LVB-Leitungsmasten sowie Aufwuchs), werden die hierfür geschätzten Kosten im Vorhinein wertmindernd vom Grundstückswert abgezogen.

 

  Was bedeutet der Vermerk “Erdarbeiten [bedürfen] der denkmalschutzrechtlichen Genehmigung”?

Wenn dieser Vermerk aufgeführt ist, so befindet sich das Grundstück innerhalb eines archäologischen Relevanzbereiches. Hierfür gilt: Wenn Erdarbeiten, Bauarbeiten oder Gewässerbaumaßnahmen in archäologischen Relevanzgebieten geplant sind, ist vor Beginn der Arbeiten ein formloser, schriftlicher Antrag bei der unteren Denkmalschutzbehörde (Amt für Bauordnung und Denkmalpflege) zu stellen. Da bei den geplanten Neubauvorhaben ohnehin ein Bauantrag erforderlich ist, schließt dieser den Antrag auf denkmalschutzrechtliche Genehmigung mit ein.